مسائل اجاره
مسائل اجاره
«اجاره» آن است كه انسان يا وكيل او چيز منفعت داری را كه ملك او يا ملك موكّل اوست به قصد انتفاع در مدت معيّنی و در برابر مبلغ مشخصی در اختيار ديگری بگذارد، به گونه ای كه عين آن چيز باقی بماند و از آن نفع ببرد، مانند اينكه خانه خود را برای سكونت، مغازه خود را برای كسب، وسيله نقليه خود را برای انتقال افراد يا حمل بار، مزرعه خود را برای استفاده از كشت آن، شخصِ خود را برای بهره گيری از تخصص و مهارت خويش و يا كتاب، نوار يا وسيله های صوتی خود را برای بهره گيری از محتوای آن در مدت معيّن و در برابر مبلغ معيّن در اختيار ديگری قرار دهد. به اجاره دهنده «موجر» و به اجاره كننده «مستأجر» و به چيزی كه اجاره داده شده «متعلَّق اجاره» و به مبلغی كه در برابر اجاره پرداخت می شود «مال الإجاره» گفته می شود.
- (مساله 1) لازم نيست صيغه اجاره به عربی خوانده شود، بلكه اگر موجر با عمل خود يا هر واژه ای مقصود خود را به مستأجر بفهماند و مستأجر قبول كند، عقد اجاره درست است و بايد به آن عمل كنند.
- (مساله 2) هر يك از موجر و مستأجر بايد بالغ و عاقل و دارای اختيار باشند و حق تصرف در دارايی خود را داشته باشند، بنابراين اجاره كردن و اجاره دادن توسط افراد نابالغ يا ديوانه يا سفيه بدون اجازه ولی آنها بلكه با اجازه آنها بدون در نظر گرفتن مصلحت صغير يا ديوانه و يا سفيه و نيز اجاره كردن از كسی كه او را به اجاره دادن ملك خود مجبور كرده اند يا كسی كه حق تصرف در اموال خود را ندارد، باطل و تصرف در آن حرام است.
- (مساله 3) اگر ولی يا سرپرست شخص نابالغ به مصلحت او مالش را اجاره دهد يا خود او را اجير ديگری قرار دهد اشكال ندارد و اگر مدتی از زمان بالغ شدن او را جزو مدت اجاره قرار دهد و به گونهای باشد كه اگر مقداری از آن زمان را جزو مدت اجاره نمیكرد خلاف مصلحت او بود، نمی توان آن را به هم زد.
- (مساله 4) بچه صغيری را كه ولی ندارد نمیتوان بدون اجازه حاكم شرع جامع الشرايط يا نماينده او اجير كرد و كسی كه به حاكم شرع جامع الشرايط و نماينده او دسترسی ندارد، چنانچه به مصلحت بچه باشد، میتواند از چند نفر مؤمنِ عادل اجازه بگيرد و او را اجير نمايد.
- (مساله 5) عقد اجاره، عقد لازم است، پس مستأجر و موجر نمیتوانند بدون رضايت يكديگر آن را به هم بزنند. و اگر در اجاره شرط كنند كه هر دو يا يكی از آنان حق به هم زدن معامله را داشته باشند میتوانند مطابق قرارداد اجاره را به هم بزنند.
- (مساله 6) اگر موجر شرط كند كه مستأجر ملك متعلق اجاره را به ديگری واگذار نكند يا ظاهر حال اجاره چنين باشد كه فقط شخص مستأجر از ملك استفاده كند، مستأجر حق واگذاری به ديگری را ندارد. و اگر شرط نكند و ظاهر حال نيز چنين نباشد، میتواند به ديگری اجاره دهد، ولی تحويل ملك بايد با اجازه مالك باشد.
- (مساله 7) اگر اجير با انسان شرط كند كه فقط برای خود او كار كند يا ظاهر حال اجاره چنين باشد، نمی شود او را به ديگری اجاره داد و اگر شرط نكند مانعی ندارد.
- (مساله 8) در جايی كه مستأجر حق اجاره دادن به ديگری را دارد، چنانچه بخواهد به زيادتر از مبلغی كه اجاره كرده به ديگری اجاره دهد يكی از سه صورت را دارد:
الف– اگر مورد اجاره خانه يا مغازه يا اطاق باشد، بايد كار با ارزشی همچون تعمير و سفيدكاری در آن انجام داده باشد.
ب- اگر مورد اجاره شخص اجير باشد، نمیتواند از مستأجر دوم زيادتر بگيرد، مگر اينكه مقداری از كار را خودش انجام دهد.
ج- اگر چيز ديگری غير از موارد ذكر شده باشد، مثلاً زمينی را اجاره كند، در صورتی كه خودش كار با ارزشی در آن انجام داده باشد میتواند از مستأجر دوم مبلغ زيادتری بگيرد و در غير اين صورت گرفتن زيادی محل اشكال است.
- (مساله 9) اگر انسان اجير شود كه كاری را انجام دهد، مثلاً لباسی را بدوزد، نمیتواند ديگری را برای آن كار به كمتر اجير كند، مگر اينكه مقداری از كار را خودش انجام دهد، مثلاً پارچه را خودش ببرد. و در تحويل دادن پارچه به ديگری بايد از صاحب پارچه اجازه بگيرد.
- (مساله 10) اگر خانه يا مغازه ای را مثلاً ماهيانه به ده هزار تومان اجاره كند و از نصف آن خودش استفاده نمايد، میتواند نصف ديگر آن را به همان مبلغ يا بيشتر، مثلاًپانزده هزار تومان، به ديگری اجاره دهد، به شرط آنكه كاری مانند تعمير در آن انجام داده باشد. بلكه جايز است بدون كار و تعمير نيز نصف آن را به همان مبلغ اجاره دهد، هر چند احوط ترك آن است.
- (مساله 11) انسان می تواند از طرف ديگری وكيل شود و مال او را اجاره دهد.
شرايط مالی كه آن را اجاره می دهند:
- (مساله 12) چيزی كه اجاره داده میشود شش شرط دارد:
1– معيّن و مشخص باشد، پس اگر بگويد يكی از خانههای خود را اجاره دادم اجاره باطل است.
2 ـ مستأجر آن را ببيند يا از راه ديگری به آن آگاه شود.
3 ـ تحويل آن ممكن باشد، پس اجاره چيزی كه قدرت تحويل آن را ندارد باطل است.
4- عين مال با استفاده كردن از بين نرود، بنابراين اجاره دادن خوردني ها برای خوردن و مانند آن كه با استفاده از بين میروند صحيح نيست.
5- استفاده ای كه مال را به آن جهت اجاره داده اند ممكن باشد، پس اجاره دادن زمين برای كشاورزی در صورتی كه امكان كشاورزی در آن نيست باطل است.
6- اجاره دهنده شخصا مالك آن چيز باشد يا اگر مالك نيست شرعا اختيار اجاره دادن آن را داشته باشد.
- (مساله 13) اجاره ملك به طور مشاع جايز است، خواه اجاره دهنده دارای قسمت مشاع باشد و بخواهد آن را اجاره دهد و يا مالك تمام ملك باشد و سهمی از آن را، مانند يك دوم يا يك سوم آن را، به طور مشاع اجاره دهد. البته در صورت اول بايد با اجازه شريكش ملك را به مستأجر تحويل دهد.
- (مساله 14) اجاره دادن درخت برای بهره گيری از ميوه آن در صورتی که میوه بالفعل موجود باشد بلا اشكال است، اگرچه بهتر است باغ اجاره داده شود یا اينكه با هم مصالحه كنند يا ميوه را با شرايطی كه در فروش ميوه ها گفته شد بفروشند.
- (مساله 15) زن می تواند برای شير دادن به كودك ديگران اجير شود و نيازی به اجازه شوهر ندارد، مگر اينكه شير دادن او باعث ضايع شدن حق شوهرش شود. و این امر مشکل است. بنا بر این توافق شوهر لازم است.
شرايط استفاده از متعلَّق اجاره:
- (مساله 16) استفاده ای كه از متعلق اجاره میبرند چهار شرط دارد:
1- حلال باشد، پس اگر چيزی دارای استفاده حرام و حلال است اجاره دادن آن برای كار حرام جايز نيست.
2 ـ پول دادن برای آن استفاده در نظر مردم بيهوده نباشد.
3- اگر چيزی را كه اجاره می دهند چند استفاده دارد، استفادهای را كه مورد نظر است معيّن نمايند، مثلاً اگر حيوانی را كه سواری می دهد و بار میبرد اجاره دهند، بايد موقع اجاره معيّن كنند كه سواری يا باربری آن مورد نظر است و اگر هر دو در نظر باشد باز هم بايد مشخص نمايند.
4- مدت استفاده معيّن باشد، مثلاً هنگام اجاره معيّن نمايند چند سال يا چند ماه از آن چيز استفاده كنند. و اگر مدت معلوم نباشد، ولی عمل را معيّن كنند، مثلاً با خياط قرار بگذارند كه لباس معيّنی را به طور مخصوصی بدوزد، احوط تعيين مدت است، مگر اينكه در نظر مردم زمان معيّنی متعارف باشد.
- (مساله 17) اگر ابتدای اجاره را مثلاً يك ماه بعد از انجام قرارداد معيّن كنند اجاره صحيح است، هر چند هنگام قرارداد آن چيز در اجاره ديگری باشد.
- (مساله 18) اگر مدت اجاره را معلوم نكنند و مثلاً مالك به مستأجر بگويد هر اندازه در خانه نشستی اجاره هر ماه آن فلان مبلغ است اجاره صحيح نيست.
- (مساله 19) هتل ها يا مسافرخانه هايی كه معلوم نيست مسافران چه مدت در آن میمانند، اگر قرار بگذارند كه در هر شب مبلغ معيّنی بدهند استفاده از آن مكان ها اشكال ندارد، ولی چون مدت اجاره را معيّن نكرده اند اجاره صحيح نيست و مالك هر وقت بخواهد می تواند آنان را بيرون كند.
مسائل متفرقه اجاره:
- (مساله 20) مستأجری كه ملكی را اجاره كرده، بايد پس از پايان مدت اجاره آن را تخليه كند و به مالك تحويل دهد و يا رضايت او را به دست آورد.
- (مساله 21) مالی را كه مستأجر بابت اجاره به موجر میپردازد بايد معلوم باشد، پس اگر از چيزهايی است كه با وزن معامله میكنند بايد وزن آن معلوم باشد و اگر از چيزهايی است كه با شمارش معامله میكنند بايد شماره آن معيّن باشد و اگر مثل حيوان باشد، بايد موجر آن را ببيند يا مستأجر خصوصيات آن را بگويد.
- (مساله 22) اگر زمينی را برای زراعت گندم يا جو اجاره دهد و مالالإجاره را جويا گندم همان زمين يا محصول ديگری از آن زمين كه فعلاً موجود نيست قرار دهد اجاره صحيح نيست.
- (مساله 23) كسی كه چيزی را اجاره داده، تا آن چيز را تحويل ندهد حق ندارد اجاره بها آن را مطالبه كند. و نيز اگر برای انجام عملی اجير شده باشد پيش از انجام عمل حق مطالبه اجرت را ندارد، مگر اينكه شرط كنند جلوتر بگيرد يا مثل اجرت نماز استيجاری يا حج، متعارف باشد كه جلوتر بگيرند.
- (مساله 24) هر گاه چيزی را كه اجاره داده تحويل دهد، اگر چه مستأجر تحويل نگيرد يا تحويل بگيرد و تا آخر از آن استفاده نكند، بايد مبلغ اجاره را به موجر بپردازد، مگر اينكه به طور كلی بدون تقصير و كوتاهیِ مستأجر از استفاده بيفتد.
- (مساله 25) اگر چيزی را كه اجاره كرده يا مثلاً پارچه ای را كه خياط گرفته از بينبرود، چنانچه در نگهداری آن كوتاهی نكرده و در استفاده از آن هم زياده روی ننموده ضامن نيست.
- (مساله 26) اگر كسی را برای انجام كاری اجير نمايند و او در وقت معيّن حاضر شود مبلغ اجاره را طلبكار است، هر چند در آن وقت بيكار بماند يا برای خودش يا ديگری كار كند.
- (مساله 27) اگر بعد از تمام شدن مدت اجاره معلوم شود اجاره باطل بوده، در صورتی كه مستأجر عين مورد اجاره را تحويل گرفته باشد بنابر احتياط اجرت متعارف آن را با مال الإجاره تعيين شده مقايسه كنند، پس مقدار مشترك را مستأجر به صاحب ملك بپردازد و نسبت زائد آن با يكديگر مصالحه نمايند، همچنين است اگر بعد از گذشتن مقداری از مدت اجاره معلوم شود كه اجاره باطل بوده است.
- (مساله 28) اگر پس از قرارداد اجاره موجر يا مستأجر بفهمد مغبون شده، چنانچه هنگام قرارداد ملتفت نبوده میتواند اجاره را به هم بزند، ولی اگر در قرارداد اجاره شرط كرده باشند كه در صورت ضرر وغبن هم هيچكدام حق به هم زدن معامله را ندارند، نمیتوانند اجاره را به هم بزنند.
- (مساله 29) اگر پيش از ابتدای مدت اجاره، متعلق اجاره به گونهای خراب شود كه هيچ قابل استفاده نباشد يا قابل استفاده ای كه شرط كرده اند نباشد، اجاره باطل میشود و پولی كه مستأجر به موجر داده به او برمیگردد، بلكه اگر طوری شود كه استفاده از آن به اندازه ای كه در اجاره معيّن شده ممكن نباشد، مستأجر میتواند اجاره را به هم بزند.
- (مساله 30) اگر در بين مدت اجاره متعلق اجاره به گونه ای خراب شود كه هيچ قابل استفاده نباشد يا قابل استفاده ای كه شرط كرده اند نباشد، اجاره نسبت به مدت باقيمانده باطل میشود و مستأجر میتواند اجاره همه مدت را به هم بزند و نسبت به مقداری كه استفاده كرده به احتياطی كه در مسأله «27» گفته شد عمل نمايد.
- (مساله 31) اگر قسمتی از متعلق اجاره خراب شود، مثلاً خانه ای كه دو اطاق دار يك اتاق آن خراب شود، مسأله دو صورت دارد:
الف- چنانچه عقد اجاره فقط بر عين ساختمان سابق قرار گرفته باشد، اجاره باطل است و مستأجر نسبت به مقداری كه استفاده كرده با احتياطی كه در مسأله «27» گفته شد عمل نمايد.
ب– چنانچه ساختمان سابق هيچگونه خصوصيتی نداشته باشد، چنانچه موجر فورا آن را بسازد و هيچمقدار از استفاده آن از بين نرود اجاره باطل نمی شود و مستأجر هم نمیتواند اجاره را به هم بزند، ولی اگر ساختن آن به قدری طول بكشد كه مقداری از
استفاده مستأجر از بين برود اجاره آن مقدار باطل میشود و مستأجر میتواند همه اجاره را به هم بزند و نسبت به مقداری كه استفاده كرده به احتياطی كه در مسأله «27» بيان شد عمل نمايد.
- (مساله 32) اگر چيزی را كه اجاره كرده كسی غصب نمايد دو صورت دارد:
الف- اگر پيش از آنكه تحويل بگيرد كسی آن را غصب نمايد، مستأجر میتواند اجاره را به هم بزند و چيزی را كه به موجر داده پس بگيرد، يا اجاره را به هم بزند و اجاره مدتی را كه در تصرف غصب كننده بوده به ميزان متعارف از او بگيرد.
ب ـ اگر پس از آنكه تحويل گرفت كسی آن را غصب نمايد، نمیتواند اجاره را به هم بزند و فقط حق دارد كرايه آن چيز را به مقدار متعارف از غصب كننده بگيرد.
- (مساله 33) اگر پيش از آنكه مدت اجاره تمام شود موجر متعلق اجاره را به مستأجر يا فرد ديگری بفروشد، اجاره به هم نمیخورد و مستأجر بايد مال الإجاره را به فروشنده بپردازد، ولی اگر به غير مستأجر بفروشد، حق ندارد پيش از پايان مدت اجاره آن را تحويل خريدار بدهد.
- (مساله 34) اگر موجر يا مستأجر بميرد اجاره باطل نمی شود، مگر اينكه مستأجر بميرد و در قرارداد اجاره شرط شده باشد فقط شخص مستأجر از آن چيز استفاده كند. و اگر متعلق اجاره از آنِ موجر نباشد، مثلاً ديگری وصيت كرده باشد كه تا شخص موجر زنده است منفعت آن چيز مال او باشد، چنانچه پيش از تمام شدن مدت اجاره بميرد اجاره باطل میشود.
- (مساله 35) اگر صاحب كار بنّا را وكيل كند كه برای او كارگر بگيرد، چنانچه بنّا كمتر از مقداری كه از صاحب كار می گيرد به كارگر بدهد زيادی آن بر او حرام است و بايد آن را به صاحب كار بدهد، ولی اگر اجير شود كه ساختمان را تمام كند و برای خود اختيار بگذارد كه خودش بسازد يا به ديگری بدهد، در صورتی كه كمتر از مقداری كه اجير شده به ديگری بدهد، چنانچه خود او هم كاری كه ارزش دارد انجام میدهد زيادی آن برای او حلال می باشد.
- (مساله 36) اجير شدن برای كارهايی كه بر همگان واجب كفايی است، نظير غسل، كفن و دفن ميّت، بنابر احتياط مستحبّ ترک شود، هر چند برای مستحبات آن مانعی ندارد، ولی استخدام و اجير شدن برای كارهای مورد نياز جامعه و مردم، نظير امور پزشكی و صنعتی، اشكال ندارد.
احكام سرقفلی
- (مساله 37) سرقفلی دارای اقسامی است كه برخی از آنها حرام و بعضی حلال می باشد، از جمله:
الف- چنانچه بودن مستأجر در محل مورد اجاره موجب زياد شدن ارزش آنجا شده باشد و به همين دليل مستأجر پس از پايان مدت اجاره بخواهد مبلغی را به عنوان سرقفلی از موجر بگيرد، اين نوع سرقفلی حرام است.
ب ـ چنانچه پيش از تمام شدن مدت اجاره موجر مبلغی را به عنوان سرقفلی به مستأجر بپردازد تا وی بقيه مدت را بخشيده و محل را تخليه كند، اين قسم از سرقفلی مشروع و حلال می باشد.
ج ـ اگر موجر شرط كرده باشد كه فقط مستأجر از مورد اجاره استفاده نمايد و مستأجر مبلغی را به عنوان سرقفلی به موجر بپردازد تا او رضايت دهد كه مستأجر آن محل را به شخص ديگری اجاره دهد، اين نوع سرقفلی نيز جايز و حلال است.
د ـ اگر موجر بخواهد مبلغی را به عنوان سرقفلی از مستأجر بگيرد تا آن محل را به او اجاره دهد، اين قسم از سرقفلی نيز مشروع و حلال است و در حقيقت جزو مال الإجاره می باشد، همچنين اگر مستأجر حق اجاره به ديگری را داشته باشد میتواند از ديگری مبلغی را به عنوان سرقفلی بگيرد و آن محل را به او اجاره دهد، ولی اگر مدت اجاره خودش باقی است و می خواهد به مبلغ بيشتر اجاره دهد بنابر احتياط بايد كاری از قبيل تعمير در آن انجام داده باشد.
ه- اگر موجر در ضمن عقد اجاره شرط كند تا وقتی مستأجر در آن ملك است و خواهان آن می باشد ملك را به او اجاره دهد و مبلغ اجاره را زياد نكند و حق بيرون كردن وی را نداشته باشد، مستأجر میتواند از موجر و يا شخص ديگری مقداری به عنوان سرقفلی در برابر اسقاط حقش يا تخليه محل دريافت دارد.
- (مساله 38) چيزی را كه انسان بدون قيد و شرط اجاره كرده بايد پس از پايان مدت اجاره به صاحبش برگرداند و چنانچه مالك راضی به تجديد قرارداد نباشد نمی توان وی را وادار به تجديد قرارداد كرد. پس مستأجر نمیتواند به بهانه اينكه مدتی در آن ملك بوده يا اگر آن ملك را تخليه كند كاسبی او كساد میشود مبلغی را از مالك به عنوان سرقفلی يا هر عنوان ديگر بگيرد و اگر گرفت حرام است و تصرف جايز نيست و اگر ملك را تخليه نكند غاصب و ضامن محل و ضامن اجرت معمولی آن است.
- (مساله 39) اگر محلی را از صاحبش اجاره كند و در ضمن عقد اجاره با او شرط كند كه مثلاً تا مدت بيست سال قيمت اجاره را بالا نبرد و مستأجر حق داشته باشد محل را به ديگری تحويل دهد و اگر محل مذكور را به ديگری تحويل داد صاحب محل با او همين گونه رفتار كند و اجاره را بالا نبرد، در اين صورت جايز است مستأجر محل را به ديگری اجاره دهد و مقداری سرقفلی از او بگيرد تا محل را به او تحويل دهد و سرقفلی به اين شكل حلال است. و مستأجر دوم به سوم و سوم به چهارم نيز می تواند به حسب قرارداد تحويل دهد و از او به اين عنوان سرقفلی بگيرد.
- (مساله 40) اگر مستأجر در ضمن عقد اجاره بر موجر شرط كند كه مبلغ اجاره را تا مدت معيّنی زياد نكند و حق اخراج او را از آن محل نداشته باشد و يا مستأجر حق داشته باشد به مقداری كه اجاره نموده در سال های بعد نيز از او اجاره نمايد و موجر شرط را قبول كند، در اين صورت مستأجر میتواند مبلغی را از موجر يا غير او به عنوان تخليه محل يا به عنوان اينكه از حق خود صرف نظر كند بگيرد و اين نوع سرقفلی حلال و مشروع است.
دیدگاهتان را بنویسید